【实务探讨】房屋租赁合同纠纷案件热点争议 （下）

• 北京一中院

房屋租赁交易风险提示

张磊：

    为了更好地规范租赁双方的交易行为，减小交易风险，我们结合审判实践的经验，梳理了在房屋租赁中需注意的几方面情况。

    房屋租赁合同签订阶段

    第一，租赁双方应当提前了解租赁房屋的性质，对几类特殊的租赁加以关注。

1、带照租赁。一般来说，营业执照的使用不影响房屋租赁合同的效力。但是，若承租人使用出租人提供的营业执照进行经营的范围包含了国家限制经营、特许经营的活动，则该租赁合同无效。故进行带照租赁时，租赁双方都应当按照法律规定从事经营活动，不得通过带照租赁的方式将包含限制经营或特许经营业务的营业执照提供给他人使用。

2、保障性住房及群租房租赁。保障性住房或群租房的租赁虽然不会导致租赁合同无效，但并不符合相关法律规定，出租人出租该类房屋，可能会受到相关行政机关的行政处罚。出租人应当按照法律规定的用途使用房屋，不要贪图一时之利，做违反国家政策法律的行为；承租人也应避免租赁此类房屋，以免因小失大，导致自身利益受损。

    第二，租赁双方应当在房屋租赁合同中对双方权利义务等事项作出明确约定，以免争议发生。

    房屋租赁合同中应当明确约定租赁房屋的实际面积、租金的计算方法、提前解除租赁合同的条件及相应责任承担等。出租人应当遵守诚实信用原则，将出租房屋的真实情况向承租人如实告知。承租人也应通过查看租赁房屋所有权证或向权威机构查询等方式，确认房屋性质、房屋面积等基本情况。

    屋租赁合同履行阶段

    房屋租赁合同履行阶段，租赁双方都应遵循诚实信用原则，严格履行合同约定的义务。

    第一，承租人应当以法律规定和合同约定的方法和用途使用租赁房屋，不得擅自改变房屋用途。

    第二，除非房屋租赁合同中有特别约定，否则承租人对房屋进行装饰装修或扩建，应征得出租人的同意。出租人亦应当时时关注租赁房屋的实际状况，若不同意承租人的装饰装修或扩建行为，应当在知道或应当知道承租人行为的合理期限内（一般为六个月）提出异议，否则将视为同意承租人的装饰装修或扩建行为。

    第三，除非房屋租赁合同中有特别约定，否则承租人将房屋转租给第三人，应征得出租人的同意。若承租人未经同意将房屋转租，出租人有权在知道或应当知道转租事实的六个月内提出异议，要求解除租赁合同。

    房屋租赁合同纠纷发生阶段

    房屋租赁合同履行过程中，由于各种主客观因素影响，难免导致纠纷产生。纠纷发生之后，双方当事人应当及时收集证据，采用法律手段保护自己的合法权益。与此同时，双方还需注意：

    第一，因一方违约导致房屋租赁合同无法继续履行的，守约方应当采取合理措施减少损失扩大，这也是守约方的法定义务之一。如承租人要求提前解除合同而从租赁房屋中搬离的，出租人不能任由房屋空置，而让承租人支付高额的赔偿费用；反之，如出租人要求提前收回房屋的，承租人也应采取合理措施，如正在进行装修的应停止装修，或停水停电的情况下应及时将房屋内的物品处理，防止损失进一步扩大。

    第二，当事人双方同意终止合同或者经审查合同无法继续履行的，双方当事人应当及时办理房屋交接。诉讼期间，双方当事人可以在法院的组织下进行交接，也可自行办理交接。如果当事人一方在法院释明后仍拒绝交接的，应当承担此期间的房屋租金或房屋使用费。租赁双方交接房屋时应当办理正式的书面交接手续，对交接进行签字确认，便于法院对交接的程序和时间进行认定，防止当事人遭受不必要的损失。

    以上是我们针对房屋租赁过程中易出现的风险点进行的提示。总的来说，作为房屋租赁交易的参与者，租赁双方都应做到以下两方面：一是严格遵守法律规定，切勿为了贪图一时之利钻法律的空子，做出违反国家政策法律的行为；二是严格秉持诚实信用原则，诚信签约、诚信履约。归根结底，租赁双方作为房屋租赁交易的实际参与者，其行为是保证双方实现共赢和促进房屋租赁市场健康发展的关键和根本。也希望我们今天通报会的内容能够为规范租赁双方交易行为、引导当事人合理理性维权提供帮助。

来源：审判研究